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加强物业管理 营造和谐社区
编辑日期:2015/5/5  作者:政协办公室    阅读次数: 次  [ 关 闭 ]
     一、谢家集区物业管理基本现状
    住房商品化的快速发展催生了物业服务,也带动了物业行业的发展。谢家集区有城市人口20多万人,建有小区近百个,老旧小区约占70%以上;现有物业企业10余家,物业管理服务覆盖率达50%,在小区中成立业主委员会的有10个。除住宅小区外,物业服务已渗透到机关、学校等不同类别的行业,这是物业服务社会化、专业化、市场化的必然趋势。
《物业管理条例》颁布以来,区委、区政府高度重视,在物业管理方面作了一些有益的探索,有力推动了全区物业工作的开展。
    1、认真贯彻物业管理相关政策。大力宣传贯彻执行国务院和省、市物业管理工作的一系列法规、文件,比如淮南市龙宇物业管理公司等企业利用墙报等形式积极向业主宣传有关政策法规,为小区物业健康有序发展奠定了良好基础。
    2、建立物业监管运行机制。按国家、省、市、县优秀小区标准进行进行年度考评,对考评中查出的问题限期整改,考评分低的企业,记入物业企业诚信档案。2014年,我区龙宇物业管理公司等服务的8家小区、大厦获市优秀住宅小区和优秀大厦称号。
    3、加强前期物业公开招投标和承接查验。我区所有新建项目,开发建设单位要对物业用房等公建配套进行规划并做出书面承诺;在物业达到预售条件时进行物业招投标,选聘前期物业服务企业,签订规范的物业服务合同。
    二、目前我区物业服务管理存在的主要问题
    1、老旧小区设施不配套,管理秩序混乱。现有的老旧小区多数是上世纪六十至九十年代建成的单一功能小区,没有围墙,不封闭,没有物业管理用房、停车场、棚等设施,没有绿地,没有文化活动场所及设施,满足不了居民的一般生活需求。由于小区不封闭且多数处于地理位置较好地段,商贩、闲杂人员随意出入,车辆无处停放,小区秩序混乱。
    2、业主有偿服务意识差,物业服务企业在困境中求生存。 
    一些人认为只要是和房屋相关的问题都去找物业,普遍存在“花钱买服务”、“物业公司万能论”的思想,不少业主尚未树立物业服务有偿观念,老旧小区始终没交过物业费(尤其是拆迁安置户),使本来标准较低的服务费不能足额收缴,多数物业服务企业亏本经营或仅能维持公司运转。物业管理从业者的素质偏低。物业管理从业人员对服务对象态度生硬、方法单一,管理服务不到位。
    3、街道社区管理缺位。过去城区大街小巷和小区卫生等管理就是街道和单位。物业管理实行市场化后,一些物业企业开始托管、服务一些小区,收取业主服务费,业主和社会上的一些人就此认为企业对小区是万能服务,物业主管部门能万能监管。社区居委会在对物业服务活动的监督、帮助,在协调业主与业主、业主与物业之间纠纷等方面显得力不从心。业主委员会不拿报酬,没有补贴,在实际工作中业主不理解、不认同、不配合,使业主委员会成员最后都认为出力不讨好,多一事不如少一事,工作放弃。
    4、小区执法主体始终未落实。一个小区就是一个社会,小区违法、违章涉及许多法规和监管部门。但实际工作中,只要涉及物业小区,统统推至物业主管部门,而物业主管部门只能处罚违反条例的公共部位、公共设施,而不能处理其他的。
    三、几点建议
    1、加大法律法规的宣传力度。建议新闻媒体多渠道、多形式加强对有关物业管理的法律法规的宣传,营造良好的社会氛围,促进和谐社区建设。一方面,引导广大业主树立正确的物业消费观念,了解自身的权利和义务及物业管理对小区环境的重要性,增强广大业主接受服务和自觉交费的意识,奠定物业管理服务行业健康、良性发展的基础。另一方面,规范物业管理服务企业服务行为,促使其转变服务理念、提高服务质量,以高素质的员工、严格的管理、优质的服务获得市场竞争优势,更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务,推动整个物业服务行业健康、有序发展。
    2、建立部门联动协调机制。物业管理事关多个行政部门职能的履行,由单个职能部门牵头协调难度较大。建议政府分管领导挂帅,建设、公安、城管、规划、物价等相关部门为成员,负责统一组织、指导和协调全区物业管理行业规范工作,实行条块联动,推行社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三位一体”服务协调机制。
    3、加大物业管理行业政策扶持。一是建议政府加大对物管收费政策倾斜力度,税务部门对交税到一定额度的物业公司予以 减免部分税金或返还部分税金,减轻物业管理企业的负担。二是建议政府对优秀物业企业进行以奖代补。
    4、加强行业的监管与指导。一是推行物业服务企业履约保证金制度,严防物业服务企业不按程序擅自退出或终止服务,造成小区无人管理;二是进一步规范前期物业管理招投标工作,畅通招标信息渠道,严审投标企业资质和信誉,通过招投标,引进上规模、上档次、信誉好的品牌企业进入物业市场,引领我区物业管理水平上升;三是强化对业主委员会工作的指导,引导业主依法、有序实施自我管理。
    5、进一步完善属地化管理。社区管理小区实行“条块结合、以块为主”,充分调动街道、社区在小区物业管理方面的积极性,发挥社区主渠道作用,将其区域范围内的小区问题处理情况,纳入年度考评内容。 
    6、启动老旧小区改造工程。将老旧小区纳入民生工程。每年财政投入一定资金,用几年时间将老旧小区改造完毕。对改造后的小区,实行“市场运作”和“财政补贴”相结合的办法,通过招标方式选聘物业服务企业,加强对改造后的老旧小区管理。
    7、建立业主委员会。成立业主委员会,使其代表业主对物业公司的日常管理、各种收费的合理性以及支出进行监督,对业主反映的一些共性的、事关全体业主共同利益的事情,代表全体业主和物业公司协商,对物业公司进行聘用,这样业主的权利就得到了充分的保障。同时把物业公司一些正确的做法给业主解释,督促业主也尽到自己的义务,这样物业和业主都在法律的框架内履行自己的权利和义务,双方的权利通过这个组织都得到了维护,双方互相信任和支持。
 
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